Rumah siap huni Dalam komplek @Pejaten

Assalamualaikum Wr.Wb

Rumah siap huni, dalam komplek @Pejaten, Jak-Sel

Rumah dlm komplek @Pejaten elok :

- Dekat Pejaten Village
- Dekat area bisnis
- Lt = 369 m2
- Lb = 500 m2
- Kamar tidur  =  5 + 2
- Kamar mandi = 6 + 1
- Listrik = 11.000 watt
- Garasi = 1 mobil
- Carport = 2 mobil
- Sertifikat Hak Milik
- Jual Cepat

Harga penawaran = Rp. 5,950 Milyard

Rumah Asri, Lt. 379, Lb. 400, harga. 6,950 M, dekat Tol Tb. Simatupang @Cilandak, Jak-Sel

Assalamualaikum, Wr.Wb

Rumah Asri, strategis di Cilandak

Rumah Lux, S.Pool. cilandak :

- Sebelah gedung trakindo utama, cilandak
- Rumah lux, lantai marmer
- Dekat jalan Tol TB.Simatupang
- Lt. 370 m2,  (sertifikat hak milik), SHM
- Lb. 400 m2, (2 lantai)
- kamar tidur. = 4 + 1.  kamar mandi. = 5 + 1
- setiap kmr tidur ada kmr mandi
- S.pool
- garasi 3 mbl
- kitchen set, 8 AC. 4 water heater
- jual cepat

Harga penawaran = Rp. 6,950 Milyard

 

LEMBAR 10 = Tips membeli tanah atau rumah berdasarkan tata ruang rencana kota dan IMB.

Assalamualaikum Wr.Wb

LEMBAR  10 :  22 Ramadhan 1439 H

Tips membeli tanah atau rumah berdasarkan tata ruang renaca kota

Legalitas sebuah property / rumah hanya ditentukan dari 3 (tiga) dokumen, yaitu :

Sertifikat tanah

PBB (pajak bumi dan bangunan), dan

IMB (Ijin mendirikan bangunan)

Banyak sekali keterkaitannya dari ke 3 dokumen ini :

- Sebagai  alat jaminan di Bank jika mau pinjam dana.

- Dokumen sebagai syarat untuk proses KPR, jika salah satu dari dokumen itu tidak ada maka tidak bisa diproses KPR nya.

- Dan banyak lagi manfaat-manfaat lainnya.

Selama ini masyarakat jika akan membeli sebuah property baik itu tanah kosong, rumah, atau ruko atau bangunan lainnya, hanya melihat dari lokasi dan harga, untuk faktor legalitas lainnya hanya pengecekan yang biasa dilakukan saja, yaitu cek keabsahan sertifikat, padahal dari semua itu ada  yang lebih penting lagi yaitu pengecekan IMB dan peruntukan tata ruang nya sudah sesuai atau belum dengan perijinan yang ditetapkan pemerintah setempat.

Untuk itu jika akan mau membeli sebuah property,  disarankan untuk pengecekan juga mengenai keabsahan IMB dan peruntukan tata ruangnya, selain pengecekan sertifikat.

Dalam hal ini coba kita lihat lebih detail lagi tentang ke 3 (tiga) dokumen tersebut yang berkaitan dengan proses jual beli property :

1. Sertifikat tanah.

Prosedur yang benar jika akan melaksanakan transaksi jual beli yang difasilitasi oleh kantor Notaris / PPAT (pejabat pembuat akta tanah), maka sertifikat tersebut akan di cek keabsahannya di kantor pertanahan setempat. Jika setelah di cek sertifikat yang dimaksud sudah dinyatakan “aman” atau clear, atau tidak ada masalah sengketa dll, maka proses transaksi bisa dilanjutkan.

Pengecekan di kantor pertanahan ini butuh waktu paling lama 2 (dua) hari kerja. Dan pengecekan ke kantor pertanahan tsb bisa diwakilkan oleh kantor notaris.

2.  PBB (pajak bumi dan bangunan)

Untuk PBB ini hanya dilakukan pengecekannya untuk pembayaran PBB nya 10 (sepuluh) tahun sebelumnya , jika masih ada yang belum bayar pada tahun tertentu, maka akan ditagihkan pada saat sebelum tanda tangan AJB antara penjual – pembeli, dan dibebankan pembayarannya ke pihak penjual, karena merupakan kewajibannya.

3. IMB dan peruntukan tata ruang (rencana kota) :

A. Jika akan membeli Tanah kosong,

Yang harus dilakukan sebelum proses AJB di Notaris/PPAT, maupun sebelum nego harga penawaran,  kita harus melakukan  pengecekan peruntukan tata ruangnya di kantor Dinas tata ruang Pemda setempat, cukup membawa foto copy sertifikat tanah yang akan dibeli untuk dilihat posisi/letak tanahnya.

Pertama, petugas tata ruang akan melihat/membuka rencana kotanya dilokasi yang dimaksud. Apakah perencanaan kotanya untuk rumah, kantor, taman atau sarana sosial atau rencana kota lainnya. jika peruntukannya sesuai yang diinginkan maka bisa dipertimbangkan untuk dibeli.

Kedua, yang dilihat / diteliti, mengenai rencana lebar jalan didepan lokasi tanah tersebut. kalau untuk lokasi di DKI Jakarta selalu ada penataan pelebaran jalan dari lebar jalan yang ada. Kalau pelebarannya masih bisa cukup atau wajar bila dibandingkan dengan lebar tanah tsb silahkan ambil keputusan untuk dibeli.

Kebanyakan masalah yang ada, rencana pelebaran jalan cukup lebar, sehingga memangkas luas tanah yang akan di beli, dan ada juga justru tanah tsb untuk jalur badan jalan itu sendiri atau rencana pembangunan jalan yang baru, maka area tanah tersebut habis untuk rencana jalan. Kalau sudah seperti ini lebih baik urungkan niat untuk membelinya.

Ketiga, yang perlu di cek, mengenai  :

KDB (koefisien dasar bangunan), perhitungannya berapa luas tapak bangunan terhadap luas tanah tsb yang diijinkan untuk dibangun?, misalkan ;

Luas tanahnya yang mau dibeli 1.000 m2

Dicek di kantor tata ruang DKI, ketentuan KDB nya dilokasi tsb sebesar  40%, berarti bangunan tapak lantai dasar  yg boleh dibangun seluas 40% X 1000 = 400 m2. Yang luas 600m2 untuk ruang terbuka hijau, atau tidak dibangun.

KLB (koefisien lantai bangunan), perhitungannya berapa luas lantai terhadap luas tanah tsb yang diijinkan untuk dibangun, Misalkan :  KLB nya : 1,2.

berarti luas area bangunan yg diijinkan dibangun yaitu 1000 X 1,2 = 1200 m2.

terus jumlah lantai bangunannya yang dijinkan yaitu : KLB/KDB = 1200 / 400 = 3 Lantai.

GSB (garis sepadan bangunan), jarak antara  tepi jalan raya ke batas bangunan yang akan dibangun, Area ini yang tidak boleh dibangun, biasanya dipergunakan untuk taman depan rumah, misalkan GSB 3m, berarti jarak dari tepi jalan ke tembok rumah selebar 3m yang tidak boleh dibangun.

Jika nantinya membangun menyalahi aturan tata ruang pemda setempat terhadap ke 3 aturan tersebut diatas, otomatis dinas terkait akan membongkar paksa bangunan tersebut, karena sudah melanggar aturan yang ada, akan tetapi sebelum terjadinya pembongkaran akan di peringatkan terlebih dahulu oleh team pengawas dari pemda.

B. Jika akan membeli rumah,

Selain hal-hal yang berkaitan dengan pengecekan perencanaan kota di tata ruang tersebut diatas, maka karena sudah ada bangunan rumahnya, jadi harus di cek keabsahan dari surat IMB nya itu sendiri.  Sebab ada beberapa IMB yg dipalsukan oleh oknum masyarakat, setelah di cek ternyata dilokasi tersebut tidak boleh adanya bangunan, karena peruntukannya salah satunya untuk penghijauan.

Cara pengecekannya, datang langsung ke Dinas P2B (Pengawasan dan penertiban bangunan)  akan di cek IMB tersebut dengan data base induk IMB dikantor dinas tsb, apakah  IMB tersebut sudah diterbitkan secara legal atau tidak,  atau juga IMB nya bukan di lokasi tersebut, jadi IMB rumah orang lain di lokasi yang berbeda.

Jika ada rumah yang tidak ada IMB nya, perlu di cek terlebih dahulu apakah belum diurus bikin IMB nya atau memang Pemda setempat tidak bisa mengeluarkan IMB karena peruntukannya bukan untuk bangunan, seperti penghijaun, taman dll.

Katerangan gambar :

Gambar tersebut merupakan cuplikan dari rencana tata ruang di lokasi sekitar Jl.Panglima Polim V, Kebayoran Baru, Jakarta Selatan.

Dan sebagai gambaran dalam satu area yang tidak begitu luas saja banyak sekali jenis-jenis  peruntukannya.

- Warna kuning  R4 :  sub zona rumah sedang, dan berkaitan dgn KDB, KLB. dan GSB.

- Warna hijau  H2 :  sub zona taman kota/lingkungan

- Warna orange  C1 :  sub zona campuran, dan berkaitan dgn KDB, KLB. dan GSB.

- Tanda yg dilingkaran biru  :  merupakan kode sub zona

- Tanda yg dilingkaran merah  :  rencana lebar jalan

- Dan banyak lagi kode dengan warna-warna yang lainnya.

Kesimpulannya :

Jika akan membeli tanah, selain pengecekan sertifikat, diharuskan cek peruntukan rencana kotanya, KDB, KLB, GSB, Rencana lebar jalan,  ke kantor Dinas terkait.

Jika akan membeli rumah, selain pengecekan sertifikat dan hal- hal diatas, harus di cek juga keabsahan IMB nya ke kantor Dinas terkait.

Demikian tip untuk membeli sebuah property, jangan sampai salah ambil keputusan untuk membelinya.

Semoga bermanfaat.

Wassalamualaikum Wr.Wb.

LEMBAR 9 = Cara urus / bikin Sertifikat tanah dari Girik

Assalamualaikum Wr.Wb

LEMBAR 9  = 20 Ramadhan 1439 H

Cara urus/bikin Sertifikat tanah dari Girik.

Untuk mengurus sertifikat dari tanah girik ada dua tahapan yang harus dilalui oleh pemohon hak, yaitu tahapan pengurusan di kantor kelurahan atau kantor desa dan pengurusan di kantor pertanahan.

A. Pengurusan Girik di Kelurahan atau Kantor Desa Setempat untuk Tahap Awal  :

Inilah langkah pertama yang harus anda lakukan yaitu mengurus beberapa surat di kantor kelurahan atau kantor desa. Surat-surat ini merupakan syarat untuk langkah selanjutnya yaitu pengurusan di kantor pertanahan.

Berikut surat-surat yang harus diurus:

1. Mengurus Surat Keterangan tidak Sengketa

Surat keterangan tidak sengketa ditandatangani oleh lurah atau kepala desa setempat. Dimana sebelum ditandatangainya surat keterangan tidak sengketa ini lurah atau kepala desa sudah melakukan penelitian terhadap lokasi tanah tersebut.

Lurah atau kepala desa bisa melihat catatan mengenai tanah tersebut di buku besar desa. Jika di tanah tersebut terdapat sengketa kepemilikan maka lurah tidak bisa mengeluarkan surat keterangan tidak sengketa sampai sengketanya diselesaikan terlebih dahulu oleh pihak yang bersengketa.

Dari kondisi di atas terlihat bahwa fungsi sebuah surat keterangan tidak sengketa adalah untuk mengetahui bahwa atas bidang tanah yang dimohonkan tersebut tidak ada sengketa. Pemohonlah yang merupakan pemilik yang sah atas tanah yang akan dimohonkan.

Keabsahan surat keterangan tidak sengketa tersebut karena adanya tanda tangan saksi-saksi yang dapat dipercaya. Biasanya saksi ini adalah pejabat Rukun Tetangga (RT) dan Rukun Warga (RW) setempat.

Karena RT dan RW umumnya diangkat dari masyarakat asli yang mengetahui sejarah penguasaan tanah tersebut, atau tokoh adat setempat.

2. Mengurus Surat Keterangan Riwayat Tanah

Surat Keterangan Riwayat Tanah diurus bersamaan dengan surat keterangan tidak sengketa. Dimana surat ini berfungsi untuk menerangkan secara tertulis riwayat penguasaan tanah dari sejak awal mulai ada pencatatan di kelurahan sampai dengan penguasaan saat ini.

Dalam Surat Keterangan Riwayat Tanah tersebut diceritakan proses peralihan baik berupa peralihan sebagian-sebagian atas keseluruhan, karena pada awalnya tanah girik biasanya sangat luas kemudian dijual atau dialihkan secara sebagian-sebagian.

Contoh kalimat yang ada dalam Surat Keterangan Riwayat Tanah:

Pada tahun 1975 Girik C 45 Persil No. 100 luas 15.000 m2 dijual kepada Girik C 51 seluas 5.000 m2.

Pada tahun 1980 Girik C 45 Persil No. 100 luas 10.000 m2 dijual kepada Girik C 52 seluas 6.000 m2.

Dari kalimat di atas diketahui bahwa awalnya Girik C 45 seluas 15.000 m2 dan dijual dua kali masing-masing kepada Girik C 51 seluas 5.000 m2 pada tahun 1975 dan kepada C 52 seluas 6.000 m2 pada tahun 1980, sehingga Girik C 45 tersebut tersisa luas 4.000 m2. Jika tidak ada peralihan setelah tahun 1980 maka luas tanah yang bisa dimohonkan saat ini adalah seluas 4.000 m2.

3. Mengurus Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara Sporadik

Dalam Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara Sporadik ini dicantumkan sejak kapan waktu perolehan penguasaan tanah tersebut. Di dalamnya juga tertera cara perolehan tanah tersebut, apakah dengan akta jual beli atau dengan cara lainnya.

Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara Sporadik dibuat oleh pemohon dan diketahui oleh lurah atau kepala desa.

Adapun kegunaan surat keterangan ini adalah untuk memastikan bahwa pemohon memang sudah menguasai bidang tanah tersebut secara sah sebelum memohonkan hak atas tanah tersebut.

B. Proses Pengurusan Tanah Girik di Kantor Pertanahan

Berikut langkah-langkah yang harus dilakukan untuk mengurus tanah girik menjadi sertifikat di kantor pertanahan:

1. Mengajukan Permohonan Berkas di Loket Penerimaan Kantor Pertanahan.

Pengajuan berkas permohonan dengan melampirkan dokumen sebagai berikut:

Asli girik atau fotokopi letter C

Asli surat keterangan riwayat tanah

Asli surat keterangan tidak sengketa

Asli surat pernyataan penguasaan tanah secara sporadik

Bukti-bukti peralihan (jika ada) tidak terputus sampai pemohon sekarang

Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) pemohon

Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun berjalan dan bukti pembayarannya

Surat kuasa jika pengurusan dikuasakan

Surat pernyataan sudah memasang tanda batas

Dokumen-dokumen lain yang disyaratkan oleh undang-undang

2. Petugas dari Kantor Pertananahan Melakukan Pengukuran ke Lokasi

Pengukuran ini dilakukan setelah berkas permohonan lengkap dan pemohon menerima tanda terima dokumen dari loket penerimaan berkas di kantor pertanahan.

Pengukuran dilakukan oleh petugas ukur dengan disertai surat tugas pengukuran dari kepala kantor pertanahan.

Pengukuran dilakukan oleh petugas dengan ditunjukkan batas-batas oleh pemohon atau kuasanya. Serta dengan pemilik tanah dari 4 sisi, utara-barat-selatan-timur, agar batas-batas tanahnya disetujui oleh pemilik tanah sebelahnya, sehingga tidak menimbulkan permasalahan mengenai patok batasnya.

3. Penerbitan Surat Ukur

Hasil pengukuran di lokasi akan dicetak dan dipetakan di BPN dan Surat Ukur disahkan atau tandatangani oleh pejabat yang berwenang, pada umumnya adalah Kepala Seksi Pengukuran dan Pemetaan.

4. Penelitian oleh Petugas Panitia A

Setelah Surat Ukur ditandatangani, dilanjutkan dengan proses Panitia A yang dilakukan di Sub Seksi Pemberian Hak Tanah. Anggota Panitia A terdiri dari petugas dari BPN dan Lurah atau Kepala Desa setempat.

Tugas dari panitia A adalah meneliti atau mengecek data-data dokumen yang ada dan sinkronisasi dengan fisik dilapangan, mengenai batas-batas tanah dan masalah-masalah lainnya.

5. Pengumuman Data Yuridis di Kelurahan dan BPN

Data yuridis permohonan hak tanah tersebut diumumkan di Kantor Kelurahan dan BPN selama enampuluh  (60) hari, hal ini bertujuan supaya memenuhi pasal 26 PP No. 24 Tahun 1997. Dalam prakteknya bertujuan untuk menjamin bahwa permohonan hak tanah ini tidak ada keberatan dari pihak lain.

Jika ada pihak yang keberatan tentang permohonan hak atas tanah ini maka permohonan hak harus ditunda terlebih dahulu sampai tidak ada keberatan dari pihak manapun terkait permohonan tanah girik ini.

6. Terbitnya Surat Keputusan (SK) Kepala Kantor Pertanahan tentang Pemberian Hak atas Tanah

Setelah jangka waktu pengumuman terpenuhi dilanjutkan dengan penerbitan SK Hak atas tanah, dengan demikian tanah girik sudah berubah haknya menjadi sertifikat.

Hanya saja SK Hak yang diterima masih harus menjalani proses selanjutnya yaitu pensertifikatan di bagian Sub Seksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI). Tapi sebelumnya harus dibayarkan dulu BPHTB.

7. Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah (BPHTB)

BPHTB wajib dibayarkan karena sesuai dengan peraturan bahwa setiap perolehan hak atas tanah, termasuk perolehan hak pertama kali dikenakan BPHTB. Besarnya BPHTB diperhitungkan berdasarkan luas tanah yang dimohonkan seperti yang tercantum dalam Surat Ukur.

Selain itu, dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan luas tanah. Sebenarnya, untuk lebih mempercepat proses pensertifikatkan, BPHTB juga bisa dibayarkan pada saat Surat Ukur selesai yakni pada saat luas tanah yang dimohon sudah diketahui secara pasti. Sehingga begitu SK Hak selesai dapat didaftarkan langsung SK Hak tersebut di seksi PHI.

Contoh perhitungan BPHTB :

Luas tanah yg dimohon = 4.000m2

Lokasi  =  Jakarta selatan

BPHTB  =  ((NJOP tanah / m2 X 4.000) – 80.000.000) X 5%.

Nilai yang tidak kena pajak, untuk DKI sebesar  Rp. 80 juta, untuk wilayah lain berbeda, tergantung wilayahnya.

NJOP (nilai jual objek pajak), tertera  di blangko PBB (pajak bumi dan bangunan) tahun berjalan.

8. Pendaftaran SK Hak untuk Diterbitkan Sertifikat

Inilah langkah terakhir yang harus dilakukan dalam memohonkan tanah girik menjadi sertifikat hak milik (SHM) yaitu mendaftarkan SK Hak tersebut untuk dilanjutkan prosesnya dengan penerbitan sertifikatnya.  Dan dilampirkan bukti pembayaran BPHTB.

9. Sertifikat Selesai dan Bisa Diambil di Loket Pengambilan

Setelah sertifikat selesai dan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang maka pemohon dapat mengambil sertifikat tersebut di loket pengambilan sertifikat.

Lama Waktu Pengurusan Sertifikat dari Tanah Girik.

Lamanya waktu pengurusan sertifikat ini tidak dapat dipastikan, banyak faktor yang menentukan. Tapi jika diambil rerata sekitar 6 bulan dengan catatan bahwa tidak ada kekurangan persyaratannya.

Besarnya Biaya Pengurusan Sertifikat dari tanah  Girik.

Biaya sangat relatif terutama tergantung pada lokasi dan luasnya tanah, makin luas lokasi dan makin strategis lokasinya biaya akan semakin tinggi.

Demikian cara pengurusan sertifikat tanah dari girik.

Semoga bermanfaat.

Wassalamualiukum Wr.Wb.

(*Dari berbagai sumber)

LEMBAR 8 = Jenis-jenis Sertifikat Property

Assalamualaikum Wr.Wb

Lembar 8  = 18 Ramadhan 1439 H

Jenis-jenis Sertifikat Property.

Memilih investasi baik itu rumah, apartemen, ruko ataupun tanah baik itu tanah dalam bentuk hektaran atau tanah kavling tentu harus memiliki kekuatan hukum dan status hak kepemilikan. Status tersebut dinyatakan dalam selembar kertas atau sertifikat. Namun tahukan anda bahwa masing-masing sertifikat memiliki keuatan hukum yang berbeda-beda.

Tentu itu dapat memberikan pengaruh dalam keamanan kita untuk berinvestasi atau melakukan transaksi jual beli. Kali kini kami akan membahas 4 Hak Atas Tanah atau Sertifikat Kepemilikan yang perlu Anda ketahui, ke 4 jenis surat tanah ini yang merupakan mayoritas yang di miliki masyarakat pada umumnya :

SERTIFIKAT HAK MILIK (SHM)

Sertifikat Hak Milik adalah sertifikat dengan status hukum terkuat diantara status hukum pertanahan yang lainnya. Hak yang melekat pada sertifikat hak milik memiliki sifat hak turun temurun dan terpenuhi yang dimiliki oleh seseorang yang namanya tercantum sebagai pemilik dalam sertifikat hak milik tersebut.

Tanah dengan sertifikat SHM hanya boleh dimiliki oleh warga negara Indonesia (WNI). Jadi orang asing atau berkebangsaan selain Indonesia tidak dapat memiliki tanah bersetifikat SHM.

SERTIFIKAT HAK GUNA BANGUNAN (SHGB)

HGB atau Hak Guna Bangunan merupakan hak untuk mendirikan atau memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliki pribadi dalam jangka waktu yang telah ditetapkan oleh UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria atau paling lama selama 30 tahun.  Jangka waktu dapat diperpanjang lagi jika telah habis masa penggunanaanya dan Hak Guna Bangunan (HGB) dapat ditingkatkan kekuatan hukumnya menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM).

Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) ini berlaku hingga 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga batas waktu 20 tahun.

Berdasarkan Peraturan Undang-Undang Pasal 36 ayat (1) UUPA, hak guna bangunan dapat dimilki oleh setiap WNI dan badan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Tanah yang dikuasai langsung oleh pemerintah dapat menjadi hak guna bangunan berdasarkan penetapan pemerintah. Sedangkan tanah milik dapat menjadi HGB karena adanya perjanjian otentik antara pemilik tanah dengan pihak yang akan memperoleh HGB.

Sertifikat Hak Guna Banguan (HGB) ini dinyatakan tidak berlaku lagi ketika:

Jangka waktunya berakhir;

Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena ada syarat yang tidak dipenuhi;

Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;

Dicabut untuk kepentingan umum;

Ditelantarkan;

Tanahnya musnah; atau

Orang atau badan hukum yang mempunyai HGB namun tidak lagi memenuhi syarat, sehingga wajib melepaskan atau mengalihkan haknya kepada pihak lain. Jika tidak dilepaskan atau dialihkan maka HGB tersebut batal demi hukum atau gugur dengan sendirinya.

SERTIFIKAT HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN  (SHMSRS)

SHMSRS atau Hak MIlik Atas Satuan Rumah Susun merupakan hak kepemiliki atas satuan rumah susun yang bersifat terpisah maupun perseorangan. Selain pemilikan SRS, HMSRS juga mencangkup hak kepemilikan bersama atas apa yang disebut bagian bersama, tanah bersama, dan benda bersama. Ketiga komponen pemilikan bersama tersebut merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.

Apartemen, Rumah Rusun dan gedung perkantoran (yg dijual) menjadi contoh properti yang menggunakan sertifikat seperti ini.

Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS). Pada prakteknya SHSRS berlaku pada kepemilikan seseorang atas rumah vertikal atau apartemen (rumah susun) dan gedung perkantoran (yg dijual) yang dibangun di atas tanah dengan kepemilikan bersama.

Karakteristik Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS) adalah:

Hak milik atas satuan rumah susun bersifat perorangan dan terpisah.

Pada sebuah bangunan apartemen atau rumah susun, dan gedung perkantoran, tentu saja ada bagian seperti taman, lahan parkir yang menjadi kepemilikan bersama. Bagian bersama tersebut dikenal dengan istilah bagian bersama, tanah bersama atau benda bersama. Tentu saja bagian-bagian bersama terpisah dari kepemilikan suatu rumah susun.

Istilah kerennya adalah strata title. Definisi strata title adalah sistem pembagian tanah dan bangunan dalam satuan unit.

Jangka waktu strata title mengikuti status tanah tempat bangunan berdiri. Jika menggunakan status HGB, maka pada akhir masa haknya semua orang pemilik strata title harus bersama-sama memperpanjang HGB tanah.

Jadi secara ekstrim, jika terjadi bencana dan mengakibatkan bangunan/gedung tidak bisa digunakan lagi, maka para pemilik rumah susun / apartement dan gedung perkantoran tersebut tinggal memiliki tanah bersama saja.

GIRIK

Girik bukan sertifikat kepemilikan tanah. Girik atau petok berfungsi untuk menunjukkan penguasaan atas lahan dan keperluan perpajakan. Di dalam surat girik atau petok terdapat nomor, luas tanah, dan pemilik hak karena jual-beli maupun waris. Umumnya surat girik dan petok harus disertai dengan Akta Jual Beli atau Surat Waris.

Untuk diketahui girik merupakan jenis tanah milik adat yang belum didaftarkan konversi haknya ke negara melalui kantor pertanahan.

Bukti girik bukan merupakan hak atas tanah tapi berupa bukti bahwa atas bidang tanah tersebut dikuasai dan dibayarkan pajaknya oleh si pemilik girik. Jika dianalogikan kondisi saat ini girik itu sama dengan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB).

Seharusnya pada saat UU No. 5 Tahun 1960 atau Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) diundangkan, seluruh tanah-tanah yang belum sertifikat, termasuk girik harus didaftarkan konversi haknya ke kantor pertanahan setempat menjadi salah satu jenis hak yang ada dalam UUPA, seperti Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Guna Usaha dan lain-lain. (jenis tanah lainnya yang belum bersertifikat adalah ketitir, petok D, rincik, ketitir, Verponding Indonesia, Eigendom Verponding, erfpacht, opstaal, vruchtgebruik.)

Tetapi karena ketidaktahuan masyarakat mengenai proses konversi hak-hak tersebut maka sampai saat ini masih banyak tanah-tanah yang belum sertifikat.

Untuk itu kami mencoba memberikan prosedur atau tata cara untuk mengurus surat atanah girik menjadi sertifikat, dalam hal ini Sertifikat Hak MIlik.

Untuk mengurus sertifikat dari tanah girik ada dua tahapan yang harus dilalui oleh pemohon hak, yaitu tahapan pengurusan di kantor kelurahan atau kantor desa dan pengurusan di kantor pertanahan.

Dalam hal mengurus sertifikat yang berasal dari tanah girik, akan dibahas secara detail pada lembar berikutnya.

Demikian sedikit ulasan mengenai beberapa jenis surat-surat tanah dan property lainnya.

Semoga bermanfaat

Wassalamualaikum Wr.Wb

Ruko disewakan @Fatmawati Mas, Cilandak, Jakarta Selatan

Assalamualaikum Wr.Wb

Ruko siap pakai di Fatmawati Mas disewakan

Butuh ruang kantor yang sesuai kriteria dengan kegiatan usaha yang anda jalankan, rasanya agak sulit untuk menemukannya.

Banyak sekali parameter-parameter yang menjadi kendala dan nilai minus dari kondisi kantor yang akan kita tempati, Kendala-kendala itu diantaranya :

Lokasi dari kantor yang kurang favorit.

Akses transportasi yang susah ditempuh.

Lingkungan area kerja yang tidak kondusif.

Operasional umum yang cukup besar.

Area parkir yang tidak memadai.

Faktor Kemanan yg kurang kondusif. 

Harga sewa yang tidak terjangkau.

Kami mencoba memberikan  solusi yang sekiranya bisa menjadi alternatip pilihan untuk meminimalisir masalah yang berkaitan dengan hal-hal diatas.

Lokasi.

Lokasi property berada di pusat bisnis jl.fatmawati raya yang diapit oleh jalan terogong raya dari arah Pondok indah.

Akses transportasi

Jika anda menggunakan mobil pribadi, lokasinya tidak jauh dari jalan tol TB.Simatupang,  terus menuju kearah  utara. (5 menit)

Dan kendaraan logistik dengan dekat jalan tol, jadi lebih mudah dan murah dengan akses jalan yang begitu lancar dan lebar

Jika anda menggunakan kendaraan umum, didepan komplek rukonya terdapat halte MRT (Cipete raya) yang segera akan beroperasi, selain itu kendaraan umum lainnya beroperasi 24 jam, sehingga memudahkan mobilitas para karyawan.

Lingkungan area kerja

Lingkungan area kerja dilokasinya sendiri begitu nyaman dan aman, karena ruko berada didalam area komplek ruko perkantoran, yang hanya ada 2 akses keluar masuk kendaraan.

Dan pendukung bisnis lainnya, banyak disekitar kantor adanya Bank, restorant, toko-toko retail, super market, dan pendukung bisnis lainnya.

Operasional  kantor

Jika karyawan melakukan lembur sampai malam  dan bahkan sampai menginap pun tidak membebani biaya operasional kantor, karena ruko berdiri sendiri walaupun berada dalam komplek perkantoran.

Dan biaya parkirpun cukup memadai tidak seperti digedung perkantoran pada umumnya.

Area parkir

Area parkir yang cukup luas, jadi bisa menampung cukup banyak kendaraan mobil dan motor, sehingga jika ada kunjungan tamu pun tidak dipusingkan oleh ketersediaan area parkir.

Keamanan

Area komplek perkantoran ini di tempat tertutup dari jalur umum, jadi hanya ada dua akses masuk-keluar kendaraan, otomatis dari segi keamanan secara 24 jam terjamin sekali. Dan hal ini dapat memberikan suasana kondusif dan produktifitas dari kegiatan kerja.

Harga sewa yang memadai.

Dengan berbagai macam  kelebihan-kelebihannya tersebut,  maka jika harga sewa yang ditawarkan Rp. 275 juta/tahun adalah harga yang sangat sesuai dan bijak.

Segera saja ambil keputusan untuk ambil ruko ini sebagai basis tempat kerja yang memadai dan menjadikan sebagai tempat untuk meningkatan produktifitas usaha anda.

Data-data  ruko ;

Luas tanah        = 78 m2

Luas bangunan =  4,5 m2 X 17 m2 X 4 lantai  = 306 m2

Listrik               = 10.600 watt

Telp                   =  2 Line

Harga penawaran sewa          =  Rp. 275 juta/tahun. (nego)

Dan di komplek yg sama, ada ruko yg disewakan perlantai.

Lantai 2 yg masih available, :

Luas ruangan :  60 m2

kondisi full furnish

harga sewa : Rp. 75 juta/tahun

LEMBAR 7 = Gedung kantor / Office building, yang Inden

Assalamualaikum Wr.Wb

LEMBAR 7 = 16 Ramadhan 1439 H

Gedung kantor / office building, yang Inden

Bangunan property yang inden tidak hanya rumah saja, dalam hal ini gedung perkantoran juga ada yang dijual secara inden.

Pada lembar 6 yang lalu, kita sudah bahas kelebihan dan kekurangan rumah inden dan ready stock, sekarang kita coba bahas juga untuk bangunan gedung perkantoran, yang pada intinya pihak penjual (owner) memberikan yang terbaik untuk para konsumennya (buyer).

Factor Kekurangan jika investasi  atau membeli dengan kondisi apa adanya / belum jadi 100% :

Dengan maksud akan menyelesaikan “sendiri” pelaksanaan pembangunannya, memang biaya pembelian akan lebih murah jika membeli dengan kondisi apa adanya / gedung belum jadi 100%.  Tentunya akan dihitung ulang oleh pihak buyer biaya-biaya untuk menyelesaikan proses pembangunannya.

Hanya saja perkiraan jumlah biaya yang sudah direncanakan untuk melanjutkan pembangunan sampai 100%, kemungkinan akan membengkak atau diluar rencana, karena dalam hal pelaksanaan pembangunan banyak sekali kendala-kendala yang dihadapi  seperti teknis pelaksanaan proyek itu sendiri maupun non teknis, diantaranya :

Masalah teknis :

Factor cuaca hujan yang kemungkinan terjadi selama pelaksanaan, sehingga menyebabkan mundurnya waktu pelaksanaan dan otomatis mengakibatkan membengkaknya anggaran yang sudah ditentukan.

Kesalahan-kesalahan teknis yang diakibatkan “human eror” selama pelaksanaan, yang juga akan mempengaruhi pembiayaan yang sudah ditentukan sebelumnya.

Masalah non teknis :

Factor keamanan yang cukup mengganggu selama pelaksanaan proyek, dan mengakibatkan juga membengkaknya anggaran.

Factor kemacetan lalu-lintas dan aturan lalu-lintas yang mengakibatkan  hambatan pengiriman logistik ke lokasi proyek, yang juga mengakibatkan terlambatnya pengiriman logistik dan bisa mundurnya waktu pelaksanaan sehingga otomatis berpengaruh kepada anggaran yang sudah ditentukan.

Dari beberapa item permasalahan diatas, maka kiranya konsekwensi yang akan diterima hal-hal yang menjadi hambatan dan kendala untuk melanjutkan progress pelaksanaan pembangunan gedung jika pihak konsumen / buyer membelinya dengan kondisi belum jadi 100%.

Kami ada dua contoh gedung perkantoran yang dijual secara inden, di lokasi yang berbeda :

GEDUNG MAMPANG PRAPATAN, JAKARTA SELATAN

Keterangan foto/gambar :

sisi kiri frame foto kondisi saat ini, masih belum finish 100%.

sisi kanan frame foto kondisi tampak luar.

Gedung ini sengaja dibangun dengan tidak menyelesaikan progres Arsitekturnya, karena dengan asumsi jika di selesikan secara 100%, banyak kemungkinan dibongkar kembali oleh pembeli/pemilik baru, untuk dapat design yang sesuai dengan selera atau keinginan pemilik baru.

Diantara pekerjaan Arsitektur tersebut :

Pekerjaan lantai

Pekerjaan Plafon

Pekerjaan Ornamen-ornamen dinding, kolom, dsb.

dan pekerjaan2 lainnya.

Jadi dalam hal ini, pihak pembeli, silahkan mengajukan design-design yang diinginkan untuk bisa dikerjakan oleh pihak Owner yang sekarang / penjual.

Pihak pembeli akan menerima bangunan gedung ini dengan progres 100%.

Data dan specifikasi gedung :

Lokasinya Bebas aturan kendaraan ganjil genap.

Luas tanah  :  1649 m2

Luas bangunan  :  9.000 m2 

8,5 lantai dan 2 lantai basement, total 10,5 lantai

Sertifikat Hak Milik (SHM)

Lift orang 2 unit, Lift barang 1 unit

Parkir +/- 70 Mobil

Harga Penawaran  Rp. 210  Milyard.

GEDUNG JATIBARU RAYA, JAKARTA PUSAT

Keterangan foto/gambar :

sisi kiri frame foto kondisi saat ini, masih berupa rangka-rangka baja.

sisi kanan frame foto kondisi tampak kalau sudah jadi 100%.

Gedung baru 4,5 lantai. Sedang proses pembangunan :

Strategis di pusat bisnis MH.Thamrin, dan pusat grosir pasar tanah abang,

Belakang Bank Indonesia, dekat hotel Millenium tanah abang.

Lift 1 unit

CCTV

Pemadam kebakaran

Air bersih PDAM

Kapasitas parkir 9 mobil, 12 motor.

Toilet setiap lantai

Harga penawaran  :   Rp. 20 Milyar

Kesimpulan :

Alangkah baiknya “eksekusi” pembelian gedung dengan kondisi sudah 100%, nanti pada waktu pelaksanaan ada suvervisi dari pihak pembeli, yang akan mengontrol semua kegiatan hal-hal yang sudah disepakati sebelumnya dari :

segi specifikasi material,

mutu dari kwualitas pelaksanaan terutama pekerjaan finishing , dan

target ketepatan waktu pelaksanaan dan serah terima gedung.

Demikian sedikit gambaran mengenai factor-faktor yang mengakibatkan membengkaknya anggaran biaya jika membeli gedung tidak dalam kondisi 100% jadi.

Semoga bermanfaat.

Wassalamualaikum Wr.Wb