Lembar 8 = 18 Ramadhan 1439 H
Jenis-jenis Sertifikat Property.
Memilih
investasi baik itu rumah, apartemen, ruko ataupun tanah baik itu tanah dalam
bentuk hektaran atau tanah kavling tentu harus memiliki kekuatan hukum dan
status hak kepemilikan. Status tersebut dinyatakan dalam selembar kertas atau
sertifikat. Namun tahukan anda bahwa masing-masing sertifikat memiliki keuatan
hukum yang berbeda-beda.
Tentu itu
dapat memberikan pengaruh dalam keamanan kita untuk berinvestasi atau melakukan
transaksi jual beli. Kali kini kami akan membahas 4 Hak Atas Tanah atau
Sertifikat Kepemilikan yang perlu Anda ketahui, ke 4 jenis surat tanah ini yang merupakan mayoritas yang di miliki masyarakat pada umumnya :
SERTIFIKAT
HAK MILIK (SHM)
Sertifikat
Hak Milik adalah sertifikat dengan status hukum terkuat diantara status hukum
pertanahan yang lainnya. Hak yang melekat pada sertifikat hak milik memiliki
sifat hak turun temurun dan terpenuhi yang dimiliki oleh seseorang yang namanya
tercantum sebagai pemilik dalam sertifikat hak milik tersebut.
Tanah dengan
sertifikat SHM hanya boleh dimiliki oleh warga negara Indonesia (WNI). Jadi
orang asing atau berkebangsaan selain Indonesia tidak dapat memiliki tanah
bersetifikat SHM.
SERTIFIKAT
HAK GUNA BANGUNAN (SHGB)
HGB atau Hak
Guna Bangunan merupakan hak untuk mendirikan atau memiliki bangunan di atas
tanah yang bukan miliki pribadi dalam jangka waktu yang telah ditetapkan oleh
UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria atau paling
lama selama 30 tahun. Jangka waktu dapat
diperpanjang lagi jika telah habis masa penggunanaanya dan Hak Guna Bangunan
(HGB) dapat ditingkatkan kekuatan hukumnya menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM).
Sertifikat
Hak Guna Bangunan (HGB) ini berlaku hingga 30 tahun dan dapat diperpanjang
hingga batas waktu 20 tahun.
Berdasarkan
Peraturan Undang-Undang Pasal 36 ayat (1) UUPA, hak guna bangunan dapat dimilki
oleh setiap WNI dan badan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Tanah yang
dikuasai langsung oleh pemerintah dapat menjadi hak guna bangunan berdasarkan
penetapan pemerintah. Sedangkan tanah milik dapat menjadi HGB karena adanya
perjanjian otentik antara pemilik tanah dengan pihak yang akan memperoleh HGB.
Sertifikat
Hak Guna Banguan (HGB) ini dinyatakan tidak berlaku lagi ketika:
Jangka
waktunya berakhir;
Dihentikan
sebelum jangka waktunya berakhir karena ada syarat yang tidak dipenuhi;
Dilepaskan
oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
Dicabut
untuk kepentingan umum;
Ditelantarkan;
Tanahnya
musnah; atau
Orang atau
badan hukum yang mempunyai HGB namun tidak lagi memenuhi syarat, sehingga wajib
melepaskan atau mengalihkan haknya kepada pihak lain. Jika tidak dilepaskan
atau dialihkan maka HGB tersebut batal demi hukum atau gugur dengan sendirinya.
SERTIFIKAT
HAK MILIK SATUAN RUMAH SUSUN (SHMSRS)
SHMSRS atau
Hak MIlik Atas Satuan Rumah Susun merupakan hak kepemiliki atas satuan rumah
susun yang bersifat terpisah maupun perseorangan. Selain pemilikan SRS, HMSRS
juga mencangkup hak kepemilikan bersama atas apa yang disebut bagian bersama,
tanah bersama, dan benda bersama. Ketiga komponen pemilikan bersama tersebut
merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.
Apartemen,
Rumah Rusun dan gedung perkantoran (yg dijual) menjadi contoh properti yang
menggunakan sertifikat seperti ini.
Sertifikat
Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS). Pada prakteknya SHSRS berlaku pada kepemilikan
seseorang atas rumah vertikal atau apartemen (rumah susun) dan gedung
perkantoran (yg dijual) yang dibangun di atas tanah dengan kepemilikan bersama.
Karakteristik
Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS) adalah:
Hak milik
atas satuan rumah susun bersifat perorangan dan terpisah.
Pada sebuah
bangunan apartemen atau rumah susun, dan gedung perkantoran, tentu saja ada bagian
seperti taman, lahan parkir yang menjadi kepemilikan bersama. Bagian bersama
tersebut dikenal dengan istilah bagian bersama, tanah bersama atau benda
bersama. Tentu saja bagian-bagian bersama terpisah dari kepemilikan suatu rumah
susun.
Istilah
kerennya adalah strata title. Definisi strata title adalah sistem pembagian
tanah dan bangunan dalam satuan unit.
Jangka waktu
strata title mengikuti status tanah tempat bangunan berdiri. Jika menggunakan
status HGB, maka pada akhir masa haknya semua orang pemilik strata title harus
bersama-sama memperpanjang HGB tanah.
Jadi secara
ekstrim, jika terjadi bencana dan mengakibatkan bangunan/gedung tidak bisa
digunakan lagi, maka para pemilik rumah susun / apartement dan gedung perkantoran
tersebut tinggal memiliki tanah bersama saja.
GIRIK
Girik bukan
sertifikat kepemilikan tanah. Girik atau petok berfungsi untuk menunjukkan
penguasaan atas lahan dan keperluan perpajakan. Di dalam surat girik atau petok
terdapat nomor, luas tanah, dan pemilik hak karena jual-beli maupun waris.
Umumnya surat girik dan petok harus disertai dengan Akta Jual Beli atau Surat
Waris.
Untuk
diketahui girik merupakan jenis tanah milik adat yang belum didaftarkan konversi
haknya ke negara melalui kantor pertanahan.
Bukti girik
bukan merupakan hak atas tanah tapi berupa bukti bahwa atas bidang tanah
tersebut dikuasai dan dibayarkan pajaknya oleh si pemilik girik. Jika
dianalogikan kondisi saat ini girik itu sama dengan Surat Pemberitahuan Pajak
Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB).
Seharusnya
pada saat UU No. 5 Tahun 1960 atau Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA)
diundangkan, seluruh tanah-tanah yang belum sertifikat, termasuk girik harus
didaftarkan konversi haknya ke kantor pertanahan setempat menjadi salah satu
jenis hak yang ada dalam UUPA, seperti Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai,
Hak Guna Usaha dan lain-lain. (jenis tanah lainnya yang belum bersertifikat
adalah ketitir, petok D, rincik, ketitir, Verponding Indonesia, Eigendom
Verponding, erfpacht, opstaal, vruchtgebruik.)
Tetapi
karena ketidaktahuan masyarakat mengenai proses konversi hak-hak tersebut maka
sampai saat ini masih banyak tanah-tanah yang belum sertifikat.
Untuk itu
kami mencoba memberikan prosedur atau tata cara untuk mengurus surat atanah
girik menjadi sertifikat, dalam hal ini Sertifikat Hak MIlik.
Untuk
mengurus sertifikat dari tanah girik ada dua tahapan yang harus dilalui oleh
pemohon hak, yaitu tahapan pengurusan di kantor kelurahan atau kantor desa dan
pengurusan di kantor pertanahan.
Dalam hal
mengurus sertifikat yang berasal dari tanah girik, akan dibahas secara detail pada
lembar berikutnya.
Demikian sedikit
ulasan mengenai beberapa jenis surat-surat tanah dan property lainnya.
Semoga bermanfaat
Wassalamualaikum
Wr.Wb
Tidak ada komentar:
Posting Komentar