LEMBAR 7 = Gedung kantor / Office building, yang Inden

Assalamualaikum Wr.Wb

LEMBAR 7 = 16 Ramadhan 1439 H

Gedung kantor / office building, yang Inden

Bangunan property yang inden tidak hanya rumah saja, dalam hal ini gedung perkantoran juga ada yang dijual secara inden.

Pada lembar 6 yang lalu, kita sudah bahas kelebihan dan kekurangan rumah inden dan ready stock, sekarang kita coba bahas juga untuk bangunan gedung perkantoran, yang pada intinya pihak penjual (owner) memberikan yang terbaik untuk para konsumennya (buyer).

Factor Kekurangan jika investasi  atau membeli dengan kondisi apa adanya / belum jadi 100% :

Dengan maksud akan menyelesaikan “sendiri” pelaksanaan pembangunannya, memang biaya pembelian akan lebih murah jika membeli dengan kondisi apa adanya / gedung belum jadi 100%.  Tentunya akan dihitung ulang oleh pihak buyer biaya-biaya untuk menyelesaikan proses pembangunannya.

Hanya saja perkiraan jumlah biaya yang sudah direncanakan untuk melanjutkan pembangunan sampai 100%, kemungkinan akan membengkak atau diluar rencana, karena dalam hal pelaksanaan pembangunan banyak sekali kendala-kendala yang dihadapi  seperti teknis pelaksanaan proyek itu sendiri maupun non teknis, diantaranya :

Masalah teknis :

Factor cuaca hujan yang kemungkinan terjadi selama pelaksanaan, sehingga menyebabkan mundurnya waktu pelaksanaan dan otomatis mengakibatkan membengkaknya anggaran yang sudah ditentukan.

Kesalahan-kesalahan teknis yang diakibatkan “human eror” selama pelaksanaan, yang juga akan mempengaruhi pembiayaan yang sudah ditentukan sebelumnya.

Masalah non teknis :

Factor keamanan yang cukup mengganggu selama pelaksanaan proyek, dan mengakibatkan juga membengkaknya anggaran.

Factor kemacetan lalu-lintas dan aturan lalu-lintas yang mengakibatkan  hambatan pengiriman logistik ke lokasi proyek, yang juga mengakibatkan terlambatnya pengiriman logistik dan bisa mundurnya waktu pelaksanaan sehingga otomatis berpengaruh kepada anggaran yang sudah ditentukan.

Dari beberapa item permasalahan diatas, maka kiranya konsekwensi yang akan diterima hal-hal yang menjadi hambatan dan kendala untuk melanjutkan progress pelaksanaan pembangunan gedung jika pihak konsumen / buyer membelinya dengan kondisi belum jadi 100%.

Kami ada dua contoh gedung perkantoran yang dijual secara inden, di lokasi yang berbeda :

GEDUNG MAMPANG PRAPATAN, JAKARTA SELATAN

Keterangan foto/gambar :

sisi kiri frame foto kondisi saat ini, masih belum finish 100%.

sisi kanan frame foto kondisi tampak luar.

Gedung ini sengaja dibangun dengan tidak menyelesaikan progres Arsitekturnya, karena dengan asumsi jika di selesikan secara 100%, banyak kemungkinan dibongkar kembali oleh pembeli/pemilik baru, untuk dapat design yang sesuai dengan selera atau keinginan pemilik baru.

Diantara pekerjaan Arsitektur tersebut :

Pekerjaan lantai

Pekerjaan Plafon

Pekerjaan Ornamen-ornamen dinding, kolom, dsb.

dan pekerjaan2 lainnya.

Jadi dalam hal ini, pihak pembeli, silahkan mengajukan design-design yang diinginkan untuk bisa dikerjakan oleh pihak Owner yang sekarang / penjual.

Pihak pembeli akan menerima bangunan gedung ini dengan progres 100%.

Data dan specifikasi gedung :

Lokasinya Bebas aturan kendaraan ganjil genap.

Luas tanah  :  1649 m2

Luas bangunan  :  9.000 m2 

8,5 lantai dan 2 lantai basement, total 10,5 lantai

Sertifikat Hak Milik (SHM)

Lift orang 2 unit, Lift barang 1 unit

Parkir +/- 70 Mobil

Harga Penawaran  Rp. 210  Milyard.

GEDUNG JATIBARU RAYA, JAKARTA PUSAT

Keterangan foto/gambar :

sisi kiri frame foto kondisi saat ini, masih berupa rangka-rangka baja.

sisi kanan frame foto kondisi tampak kalau sudah jadi 100%.

Gedung baru 4,5 lantai. Sedang proses pembangunan :

Strategis di pusat bisnis MH.Thamrin, dan pusat grosir pasar tanah abang,

Belakang Bank Indonesia, dekat hotel Millenium tanah abang.

Lift 1 unit

CCTV

Pemadam kebakaran

Air bersih PDAM

Kapasitas parkir 9 mobil, 12 motor.

Toilet setiap lantai

Harga penawaran  :   Rp. 20 Milyar

Kesimpulan :

Alangkah baiknya “eksekusi” pembelian gedung dengan kondisi sudah 100%, nanti pada waktu pelaksanaan ada suvervisi dari pihak pembeli, yang akan mengontrol semua kegiatan hal-hal yang sudah disepakati sebelumnya dari :

segi specifikasi material,

mutu dari kwualitas pelaksanaan terutama pekerjaan finishing , dan

target ketepatan waktu pelaksanaan dan serah terima gedung.

Demikian sedikit gambaran mengenai factor-faktor yang mengakibatkan membengkaknya anggaran biaya jika membeli gedung tidak dalam kondisi 100% jadi.

Semoga bermanfaat.

Wassalamualaikum Wr.Wb