LEMBAR 6 = Kelebihan dan kekurangan Rumah Inden dan Ready Stock

Assalamualaikum Wr.Wb.

Lembar 6  = 13 Ramadhan 1439 H

Kelebihan dan kekurangan Rumah Inden dan Ready Stock

Layaknya membeli kendaraan bermotor, inden dalam membeli properti berarti pembeli tak bisa melihat langsung rumah/apartemen yang dibelinya. Dalam arti lain, pembeli perlu memesan serta membayar lebih dahulu meski barang properti tersebut belum dibangun.

Sedangkan rumah ready stock adalah rumah yang sudah jadi dan siap untuk dijual atau dibeli.

Rumah inden yang pada umumnya memakan waktu pembangunan sekitar 6-12 bulan untuk siap ditempati / serah terima kunci, bahkan bagi pengembang /developer besar bisa sampai 3 tahunan untuk serah terima kunci, karena area yang dibangun cukup luas dan besar.

Dalam hal ini kita coba bahas yang cakupannya pada pengembang /developer kecil, yang membangun dalam satu area sekitar  sampai dengan 50 unit rumah atau semacam town house. Dan masalah-masalah yang terjadi secara mayoritas dilapangan saja yang akan kita bahas, mengenai kelebihan dan kekurangan dari rumah inden dan rumah ready stock. :

I.  RUMAH INDEN  :

KELEBIHANNYA :

Ada beberapa pengembang / Developer yang membolehkan design layout ruangan dalam, bisa dirubah sesuai keinginan konsumen. Dengan ketentuan jika ada tambahan luas area maka ada tambahan harga juga sesuai dengan jumlah luasnya jika dibandingkan dengan design layout yang standart.

Jadwal bayarnya bisa dicicil sesuai dengan progress pelaksanaan pembangunan. Sehingga konsumen bisa atur ketersediaan keuangannya (cash flow nya). Atau menggunakan KPR dengan Bank yang sudah kerjasama dengan pengembang, sehingga waktu prosesnya pun cukup fleksible tidak di kejar-kejar oleh dead line waktu dari pengembang karena memang rumahnya belum jadi.

Bagi pengembang modalnya cukup ringan untuk membangunnya, karena bisa dari uang pembayaran cash atau cicilan dari konsumen, atau dari KPR bank walaupun pembayarannya sesuai dengan progres pembangunan rumahnya.

KEKURANGANNYA :

Belum bisa bayangin tampak muka rumahnya dan bentuk layout dalam rumahnya, apalagi konsumennya tidak bisa baca gambar kerja.

Dikhawatirkan specifikasi mutu material yang digunakan tidak sama dengan yang telah dijanjikan. Dan mutu / kwualitas dari pelaksannan pembangunannya terutama finishingnya tidak sesuai dengan yang diharapkan.

Dalam keadaan tertentu tidak bisa segera ditempati. Dilain sisi konsumen sudah harus keluar dari rumah yang ditempati sebelumnya karena sudah terjual. Atau pindahan dari luar kota karena tugas kerja. Atau keperluan-keperluan lainnya sesuai kebutuhan dari konsumen itu sendiri.

Jika konsumennya menggunakan pembayaran secara KPR, ada sedikit kendala, karena hanya bank tertentu saja yang telah bekerja sama dengan pengembang/developer yang bisa memberikan kredit KPR nya. Jadi tidak bisa memilih bank nya sesuai dengan keinginan konsumen.

Sebagai catatan, dalam prosedur yang benar untuk mengajukan kerjasama pembiayaan KPR dengan pihak Bank, pengembang tersebut harus sudah melaksanakan atau berpengalaman mengerjakan proyek sebanyak minimal 3 proyek bahkan ada Bank yang mensyaratkan 5 proyek terlebih dahulu.

Jadi bagi pengembang yang baru pertama kali mengerjakan proyek, harus “pinter-pinter” menyiasatinya.

II. RUMAH READY  STOCK.

KELEBIHANNYA :

Sudah Siap untuk ditempati.

Tampak muka dan Layout dalam ruangan bisa jelas bentuknya.

Jika menggunakan pembiayaan KPR, konsumen bisa mengajukan Bank yang diinginkannya, karena persyaratan KPR nya sudah terpenuhi dari pihak developer/pengembangnya, salah satu syaratnya rumah yang ready stock selain dokumen-dokumen lainnya.

KEKURANGANNYA :

Tampak muka dan layout ruangan dalam, kurang sesuai dengan keinginan konsumen, jadi di jual dengan bentuk dan layout yang sudah ditentukan pengembang.

Bagi pengembang perlu modal cukup besar, karena untuk modal membangun rumahnya terlebih dahulu, walaupun belum ada pembeli.

Perlu dana tambahan juga bagi pengembang untuk pemeliharaan rumah-rumah yang sudah jadi tapi belum terjual.

Sebagai gambaran contoh  town house yang menggunkan sitem inden yang ada di sekitar Jakarta Selatan :

GAMBAR A :

Keterangan foto/gambar : 

sisi kiri frame foto kondisi sebelum terbangun, masih berupa tanah kosong.

sisi kanan frame foto kondisi rumah sudah terbangun.

Lokasi  :  di Jalan Aselih , Jagakarsa, Jakarta selatan

Luas tanah  :  64 m2, Luas bangunan : 84,5 m2, (2 lantai)

Jumlah kamar tidur  : 3 buah

Harga : Rp. 985.000.000.

GAMBAR B :

Keterangan foto/gambar : 

sisi kiri frame foto kondisi sebelum terbangun, masih berupa tanah kosong.

sisi kanan frame foto kondisi rumah sudah terbangun.

Lokasi  :  di Karang tengah, Lebak Bulus , Jakarta Selatan

Fasilitas  :  kolam renang dewasa dan anak-anak

Luas tanah  :  80 m2, Luas bangunan : 100 m2, (2 lantai)

Jumlah kamar tidur  : 4  buah

Harga : Rp. 2.070.000.000

Demikian sedikit pembahasan mengenai kelebihan dan kekurangan rumah inden dan rumah ready stock.

Semoga bermanfaat.

Wassalamualailkum Wr.Wb

LEMBAR 5 = Item-item biaya KPR dan biaya "surat-surat"

Assalamualikum Wr.Wb.

Lembar 5  =  11 Ramadhan 1439 H

Item - item biaya KPR, dan biaya “surat-surat”

Sering sekali kita mendengar, setelah deal harga jual beli property, orang-orang pada kasih statement :

       Biayanya dibagi 2 dan

       Biaya ngurus surat-surat

Dalam hal ini agar tidak salah kaprah, perlu dijelaskan “Ngurus surat-surat”  sebenernya  itu yang dimaksud, yaitu  :
Urus transaksi di Notaris setempat, dengan rincian item biaya  yang akan dijelaskan dibawah ini,
Terus biaya dibagi 2, sebenernya hanya item biaya AJB (akte jual beli) saja yang dibagi dua antara penjual dan pembeli.

Kita coba ulas lebih detail lagi :

Item-item biaya transaksi jual-beli dengan pembayaran secara Cash, maka rincian biaya pengurusan surat-suratnya di notaris / PPAT (Pejabat pembuat akte tanah) sebagai berikut :

Contoh dengan nilai transaksi yang sudah deal  sebuah  property, di Cipete utara, kebayoran baru, Jakarta Selatan =

NJOP 2018            :  Rp. 2.519.025.000

Harga transaksi      :  Rp. 5.700.000.000

PENJUAL :

      Pajak penjual Pph        : 2,5% X 5.700.000.000    = Rp. 142.500.000

      Cek legalitas sertifikat di BPN :                            = Rp.        250.000

      Validasi pajak Pph                  :                              = Rp.        250.000

      Akte Jual Beli (AJB)              : (1% X  NJOP) : 2.= Rp.   12.500.000         
                                                               Total            = Rp.  155.350.000

PEMBELI :

     Pajak pembeli (BPHTB) :  5% X (5,7 M - 80.000.000)  = Rp. 281.000.000.

     Cek zona nilai tanah       :                                                = Rp.        200.000.

     Validasi pajak BPHTB   :                                                 = Rp.        250.000

     Akte jual Beli (AJB)      :  (1%  X  NJOP )  :  2               = Rp.   12.500.000

     Balik Nama ke Pembeli :  (0,5%  X  NJOP )                   = Rp.   12.500.000

     PNBP balik nama        : (Ls tanah X Zona tanah) / 1000 = Rp.     3.800.000  

                                                                           Total           = Rp. 310.450.000

Catatan :

Biaya-biaya diatas berbeda-beda di setiap kantor Notaris/PPAT, tergantung kebijakan masing-masing kantor Notaris, kecuali Biaya yg tetap sama, rumusan/formula pajak penjual dan pajak pembeli (hanya setiap daerah berbeda, nilai jual tidak kena pajaknya).

BPHTB = Bea perolehan hak tanah dan bangunan

PNBP    = pendapatan negara bukan pajak

Jika pembelian menggunakan KPR (kredit pembelian rumah), tentunya ada biaya proses KPR di bank, dan biaya-biaya ini berbeda-beda setiap Bank nya, rincian item biayanya sebagai berikut  :

Item-item biaya KPR :

     Biaya appraisal                            :  tarif dari kantor apraisal

     Biaya provisi                               :  0,75% dari plafond kredit

     Biaya proses                                :  0,25% dari plafond kredit

     Biaya administrasi kredit             :  tarif dari Bank

     Biaya notaris                                :  tarif dari notaris
     ( biaya pengikatan, SKMHT, PH, dan legalisasi).

     Premi asuransi jiwa                     :  ditentukan oleh pihak asuransi

     Premi asuransi kebakaran           :   ditentukan oleh pihak asuransi

     Biaya APHT                                :  tarif dari notaris

Sebagai gambaran kasar saja, biaya-biaya KPR tersebut, diperkirakan kurang lebih  5%  dari plafon kredit.

Keterangan :

             SKMHT  :  Surat kuasa membebankan hak tanggungan

             PH           :  Pengakuan hutang

             APHT      :  Akta pembebanan hak tanggungan

Demikian uraian sedikit tentang biaya-biaya yg berkaitan dengan  proses jual-beli sebuah rumah/property.

Semoga bermanfaat.

Wassalamualikum Wr,Wb.

LEMBAR 4 = Harga NJOP, harga pasaran dan harga Transaksi

Assalamualaikum Wr.Wb
Lembar 4, 10 Ramadhan 1439 H.

Harga NJOP, harga pasaran dan  harga transaksi

Menurut Wikipedia, arti dari NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) :
Nilai Jual Objek Pajak adalah harga rata-rata jual beli yang diperoleh dari harga objek lain yang sejenis, Nilai Jual Objek Pajak Pengganti atau nilai baru.
Besarnya Nilai Jual Kena Pajak sebagai dasar penghitungan pajak yang terutang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (3) Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994, adalah sebagai berikut :

a. Sebesar 40% (empat puluh persen)

Objek pajak perumahan, yang wajib pajaknya perseorangan dengan Nilai Jual Objek Pajak atas bumi dan bangunan sama atau lebih besar dari Rp. 1.000.000.000,00 (Satu miliar rupiah);

Objek pajak perkebunan, yang luas lahannya sama atau lebih besar dari 25 Ha (dua puluh lima hektare) yang dimiliki, dikuasai atau dikelola oleh Badan Usaha Milik Negara, badan usaha swasta, maupun berdasarkan kerjasama operasional antara pemerintah dan swasta;

Objek pajak kehutanan, tetapi tidak termasuk areal blok tebangan dalam rangka penyelenggaraan kegiatan Pemegang Hak Pengusahaan Hutan, Pemegang Hak Pemungutan Hasil Hutan dan Pemegang Izin

Pemanfaatan Kayu yang pengenaan Pajak Bumi dan Bangunannya dilakukan sekaligus dengan pemungutan Iuran Hasil Hutan;

b. Sebesar 20% (dua puluh persen) untuk objek pajak lainnya.

Kita coba diskusi yang ga perlu jelimet-jelimet untuk mengartikan NJOP, yang akan dibahas sekarang adalah yang berkaitan Nilai NJOP tersebut dengan harga pasaran sebuah rumah/property, berikut harga Dealnya sebuah transaksi.

Sering sekali para penjual dan pembeli rumah mengaitkan harga penawarannya dengan harga NJOP yang tertera pada blangko PBB tahun berjalan.

Dalam beberapa hal dan kasus pengaitan tersebut bisa jadi acuan yang sesuai, sebagai contoh :

GAMBAR. A

Lihat lembar PBB thn 2018 (pajak bumi dan bangunan) pada gambar A, disana tertulis nilai NJOP total (lingkar warna biru 2) sebesar  Rp.924.600.000.

Dan penjual (pemilik rumah) buka penawaran harga sebesar  Rp. 900.000.000. jadi buka harga sesuai NJOP tidak menggunakan harga pasaran yang berlaku disana.  

Kenapa bisa terjadi dan boleh dikatakan “murah” ?, ini ada kemungkinan-kemungkinan alasan tertentu : 

- Ada kebutuhan mendesak dari penjual agar cepat terjual.

- Sudah lama dipasarkan belum laku-laku juga, ahirnya memutuskan untuk jual harga NJOP.

Dengan buka harga sesuai NJOP dapat diharapkan rumah tersebut cepat terjual. 

GAMBAR. B

Dalam kasus kedua, coba lihat lembar PBB tahun 2018, gambar B, disana tertulis : 

- Nilai NJOP total (lingkar warna biru 2) sebesar Rp. 2.648.868.000. dan.

- NJOP harga tanah/m2 sesuai lingkar warna biru no.1 sebesar Rp. 7.623.000.

Rumah ini sudah transaksi di harga tanah Rp. 13,7 juta/m2, dihargain nilai tanah saja karena kondisi rumah yang sudah lama/tua.

Harga tanah yang 13,7juta/m2 itu sebenernya dibawah harga pasaran disana di Cilandak barat, jak-sel, yaitu sudah diatas 15 juta/m2.

Dan deal harga sebesar Rp.13,7 juta/m2,

sementara harga tanah/m2 sesuai NJOP Rp. 7,623 juta/m2.

Jadi artinya deal harga tersebut kurang lebih 1,8 kali harga NJOP. Hampir 2 kali lipatnya.

GAMBAR C.

Untuk hal  kasus ke ketiga, coba lihat lembar fotocopy PBB tahun 2017, gambar C, disana tertulis :

- Nilai NJOP total (lingkar warna biru 2) sebesar Rp. 4.162.355.000, dan

- NJOP harga tanah/m2 sesuai lingkar warna biru no. 1 sebesar Rp. 5.095.000.

- Lingkar warna biru 3, yaitu nilai pajak PBB rumah tsb yang harus dibayar pada tahun 2017 dan bukan pengertian nilai NJOP.

Harga pasaran tanah di sekitar rumah tersebut yaitu di Cipete selatan, cilandak, jak-sel  sudah diatas Rp.15 juta/m2, taruhlah kita ambil rata-rata harga Rp. 15juta/m2.

Sementara harga tanah/m2 menurut NJOP sebesar Rp. 5,095juta/m2, berarti perbandingan harga pasaran dengan harga NJOP bisa 3 kali lipatnya.

Kesimpulannya, :

- Harga tanah/m2 menurut NJOP tidak bisa sebagai patokan untuk menentukan harga pasaran tanah disekitar lokasi tersebut, hanya bisa sebagai data pembanding saja. Karena harga pasaran bisa 3 kalinya harga NJOP bahkan 5 kalinya harga NJOP.

- Harga total NJOP di beberapa kasus transaksi jual beli, bisa sebagai acuan perhitungan biaya “surat-surat” dan pajak penjual (Pph) dan pajak pembeli (BPHTB).

Demikian sedikit ulasan mengenai NJOP (Nilai jual objek pajak) di kaitkan dengan beberapa hal dalam jual beli sebuah rumah / property. 

Semoga bermanfaat.

Wassalamualaikum Wr.Wb.

Rumah baru dalam komplek @Fatmawati-Cilandak

Selamat pagi Indonesi,..

Rumah baru dalam komplek

Rumah baru dalam komplek :

- Dekat RS.Fatmawati-cilandak

- dekat Sta. MRT

- dekat tol tb.simatupang

- dekat sekolah ternama

- dekat CITOS

- Lingkungan asri dan nyaman

- bangunan ada semi basement

- bangunan 4 lantai

- Luas tanah = 215m2

- Luas bangunan = 570m2

- kamar tidur = 4, kamar tidur pembantu = 3

- kamar mandi = 4, kamar mandi pembantu = 2

- lantai marmer slab

- Sertifikat Hak Milik (SHM)

- jual cepat.

Harga penawaran  : Rp. 6.300.000.000 nego

Rumah dalam komplek, Lt. 127, Lb. 75, harga 650 jt. @sawangan-Depok

Selamat pagi Indonesia,....

Rumah dalam komplek Taman melati mas

Rumah dalam komplek :

- Aman dan nyaman untuk tempat tinggal

- kamar tidur 2 buah

- kamar mandi 1 buah

- carport 1 mobil

- jalan lebar bisa parkir depan rumah

- Scurity 24 jam

- sejuk masih banyak pohon-pohon rindang

- jalan lebar

- jual cepat

- harga nego
- Luas tanah : 127 m2
- Luas bangunan : 75 m2

Harga penawaran : Rp. 650.000.000 (nego)

LEMBAR 3 = Menentukan harga jual sebuah rumah / property

Assalamualaikum Wr.Wb,

Lembar 3 :  5 Ramadhan 1439 H

Menentukan harga jual sebuah rumah / property

Banyak pertanyaan dari client bagaimana  untuk menentukan harga jual sebuah rumah / property. Berapa harga jual yang pantas untuk sebuah rumah di daerah tertentu? dan masih banyak pertanyaan-pertanyaan lainnya berkaitan dengan harga jual rumah.

Baik, kita coba bahas nentuin harga jual yang pantas untuk sebuah rumah.

Client A mau jual rumah di jl.Ratu, dengan Luas tanah 300m2, Luas bangunan 200m2 (2 lantai).

Harga jual yang pantas dari rumah tersebut, yaitu :
Cek harga pasar untuk harga tanah /m2 dilokasi tersebut, misalkan : Rp. 5 juta/m2.

Jadi harga tanahnya saja yaitu : 300 m2 X 5 juta/m2 = Rp. 1,5 milyar.
 perkiraan Harga bangunan rumah baru dengan specifikasi yang bagus tapi tidak mewah / lux : Rp. 3-4 juta/m2. Ambil rata-rata Rp. 3,5 juta/m2.

Dan Harga bangunan rumah : 200m2 X 3,5 juta/m2 = Rp. 700 juta.

Jika bangunan sdh scond atau tidak baru berarti harganya dikurangi penyusutan atau harganya kurang dari 700juta.

Karena bangunan rumahnya baru, maka total harga jualnya :

Harga tanah          : Rp. 1.500.000.000

Harga bangunan   : Rp.    700.000.000

Harga tanah + bangunan : Rp. 2.200.000.000.

Karena mengalokasikan harga untuk biaya surat-surat atau Notaris / PPAT dan untuk toleransi tawar-menawar, maka harus ada tambahan biaya +/- 10% dari harga dasar jual.

Harga dasar + biaya-biaya notaris dan toleransi untuk tawar menawar  =

Harga total  tanah dan bangunan =  Rp. 2.200.000.000 + (10% X 2,2 M) = Rp.2.420.000.000

Dibulatkan menjadi Rp. 2.500.000.000.

Jadi harga penawaran tanah+bangunan rumah di  Jl. Ratu , dengan Luas tanah 300m2 dan Luas bangunan 200m2 = Rp. 2.500.000.000. (Nego).

Itulah gambaran mudah cara menghitung harga penawaran sebuah rumah dilokasi tersebut.

Namun adakalanya para client menentukan harga jual itu dari kebutuhan / keinginan dari si penjual, sehingga mengakibatkan harga penawaran jualnya terlalu tinggi, sebagai contoh :

-       Penjual ingin anak-anaknya (misal 2 anak) dapat rumah lagi dari hasil penjualannya. Satu anak dapat bagian 1 milyar untuk beli rumah lagi, kalau dengan orang tuanya jadi total 3 rumah X 1 Milyard = Rp. 3 Milyar.

-      Terus hitung-hitung biaya surat-surat dan biaya operasional pindahan dan perbaikan rumah yg akan dibelinya  +/- Rp. 500juta.

           Akhirnya biaya penawarannya membengkak menjadi Rp. 3 M + 500 juta = Rp. 3,5 milyar.

Ini akan mengakibatkan harga penawaran yang terlalu tinggi dari harga pasaran dan para calon pembeli sudah ga mau lagi untuk menawar harga karena kurang enak kalau nawarnya terlalu rendah.

Dengan specifikasi luas tanah dan bangunan yang ada, terus dengan menawarkan harga yang terlalu tinggi tersebut, banyak para calon pembeli tidak mau lagi mendalami untuk mengajukan penawaran atau bahkan dianggap melampaui buget yg dialokasikan, ahirnya bukan jadi pilihan untuk di beli.

Kesimpulannya Jika ingin menjual sebuah rumah/property pikirkan harga penawaran sesuai harga pasaran dilokasi tersebut. jangan berpikir untuk menentukan harga  sesuai keinginan atau kebutuhan yang diinginkan, karena akan mengakibatkan tidak terjualnya rumah yang akan dijual.

Demikian sedikit diskusi untuk nentuin harg jual rumah, semoga bermanfaat....

Wassalamualikum Wr.Wb.

tatangproperty.blogspot.com

www.tatang.agent.co.id

LEMBAR 2 = Harga pasaran sebuah property.

Assalamualaikum Wr.Wb. 

Lembar 2, Selamat menunaikan Ibadah puasa, 1 Ramadhan 1439 H.

HARGA PASARAN SEBUAH PROPERTY.

Ada calon pembeli rumah yang menanyakan harga pasaran tanah dan rumah di lokasi tersebut, maksudnya agar waktu nentuin penawaran harga rumah ke penjual tidak terlalu jauh diatas pasaran, syukur-syukur dapat harga dibawah pasaran.

Kenapa sih yang namanya harga pasaran itu sangat penting dalam hal tawar menawar?

Sangat penting karena bagi pembeli harga yang akan ditentukan tidak terlalu tinggi / mahal yang mengakibatkan merasa terjebak / kejeblos untuk “eksekusi” pembelian sebuah property.

Dan bagi penjual pun tidak terjebak harga terlalu murah untuk melepaskan sebuah property.

Apa maksud dan arti “harga pasaran” ?

Jawabnya simple saja, yaitu :

Harga yang pernah terjadi transaksi penjualan, di lokasi yg tidak terlalu jauh dari lokasi tersebut atau di blok yg sama atau di komplek yg sama dan dengan specifikasi property yang mendekati kesamaan, dalam kurun waktu yang belum lama, kira-kira maksimal waktunya 1 (satu ) tahun sebelumnya. Sebagai contoh :

- Penjualan rumah di jl.Dewa, dengan Luas tanah = 100m2, Luas bangunan = 75m2, harga deal     transaksi Rp.650 juta. (waktu transaksi 7 bulan lalu)

- Per hari ini, jual rumah di jalan yg sama jl.Dewa jarak kira-kira 500m’ dari penjualan sebelumnya,  dengan Luas tanah = 90m2, Luas bangunan = 70m2, dan untuk nentuin harga pasarannya berarti kurang  lebih Rp.650juta.

- Kalau harga pasaran tanah, prinsipnya sama juga. Pernah terjadi transaksi tidak jauh dari dilokasi tersebut. misal luas tanah = 200m2, deal transaksi Rp.1,5 milyar, jadi harga pasaran tanah dilokasi sekitaran tersebut 1,5M/200m2 = Rp. 7,5juta/m2.

- Akan lebih akurat lagi jika terjadinya transaksi sebelum-sebelumnya pernah terjadi 3-5 kali transaksi, sehingga harga pasarannya di rata-ratakan saja dari transaksi-transaksi tersebut.

Jadi dalam hal ini harga pasaran rumah yang dimaksud adalah Rp.650juta dengan specifikasi Lt = 90m2, Lb = 70m2. Dilokasi tersebut..

Ada juga yang mengaitkan harga pasaran dengan harga NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), pada lembar berikutnya yaah akan kita diskusikan lebih detail menganai harga NJOP.

Ini ulasan sedikit sebagai gambaran saja untuk menentukan harga pasaran sebuah property..

Semoga bermanfaat.

Wassalamualikum Wr. Wb

LEMBAR 1 = Masalah-masalah property belum terjual

Assalamualaikum WrWb….

Hari ini sy coba diskusi tentang masalah-masalah tidak terjualnya sebuah property.
Ada beberapa client yang menanyakan, Kenapa jual rumah ga laku-laku bahkan sudah diiklankan dan ditawarkan ke teman-teman tetep belum terjual dan sudah keluar uang banyak untuk biaya iklan dimana-mana tetep belum terjual.
Dari ulasan tersebut coba kita telaah satu persatu, semoga dari diskusi ini ada sedikit pencerahan dan solusi untuk proses penjualannya…
Coba kita bahas hal ini lebih dalam, dalam proses penjualan rumah ada beberapa faktor teknis dan non teknis yang menghambat terjadinya traksaksi jual-beli (secara mayoritas).

Faktor teknis :
- Lokasi rumah, kurang menjual atau kurang difavoritkan
- Produk / Design dari rumahnya sendiri, kurang sesuai dengan keinginan calon pembeli, banyak kekurangannya.
- Harga penawaran, terlalu tinggi diatas harga pasaran.
- Legalitas surat-surat tanah dan perijinan bangunan.

Faktor non teknis :
- Belum ada kata sepakat niat untuk menjual rumah dari para anggota keluarga, walaupun sudah ada penawaran serius pun masih saja para anggota keluarga belum ada kata sepakat untuk harganya yang akan dilepas / dijual.
- Sehingga secara tidak langsung menimbulkan aura negatip dari rumah yg akan dijual.
- Lingkungan kurang bagus, misal kumuh, jalan sempit, dll

Ini hal-hal mayoritas yang mengakibatkan tidak terjualnya sebuah property, dan sedikit solusi dalam hal memasarkannya, semoga bermanfaat.

Terima Kasih, Wassalamualikum WrWb.

tatangproperty.blogspot.com
www.tatang.agent.co.id

Rumah asri, Lb. 310, Lb. 380, harga 6,8M, dalam town house, seberang CITOS @Cilandak, Jakarta Selatan

Selamat pagi Indonesia,...

Rumah siap huni, asri, nyaman dan aman

Dalam Komplek Cluster Town House, tenang, nyaman, terang dan adem. 

- SERTIFIKAT HAK MILIK (SHM)
- 2 Lantai
- Luas Tanah        : 310 m2
- Luas Bangunan : 380 m2
- Kamar tidur   : 4.   Kamar tidur pembantu    : 1
- Kamar mandi : 3.  Kamar mandi pembantu  : 1
- Garasi :  1 mobil.  Carport : 2 mobil, bisa parkir dijalan depan rumah
- Semua rumah (10 unit) di dalam komplek unik dan model berlainan
- Security 24 jam
- ONE GATE System
- Bebas Banjir
- Akses mobil lebar (dua jalur)
- Swimming Pool Komplek

- Taman depan, Taman kering dalam, Teras di lantai atas, ruang jemur

- Ruang tunggu, Ruang makan besar, Ruang Tamu besar
- Dapur kotor + Dapur bersih
- Listrik 7700W
- TOL JORR Simatupang, TOL Desari (5 menit)), Busway Ragunan, Statsiun Kereta Api Tanjung Barat, MRT Fatmawati/Lebak Bulus (in progress), Jalur Angkot 24 jam

5-15 menit dari :
- Mall Cilandak Town Square, Mall One Belpark, Transmart & Carrefour Cilandak, Kebun Binatang Ragunan Zoo, Kebun Anggrek Ragunan, Cinere Mall, Poins Square Mall etc...
- RS Fatmawati, RS Siloam, RS Prikasih, etc...

20-35 menit dari :
- Kemang area, LIPPO Mall Kemang, Pondok Indah Mall

- Jual Cepat, harga nego

Harga penawaran :  6.8 Milyard

Rumah kos, Lt. 250, Lb. 600, harga 10,5M, hitung harga tanah, @Karbela, Setiabudi, Jakarta Selatan

Selamat pagi Indonesia,...

Hitung tanah, rumah kost2an + ruang usaha 3 lantai

Hitung Tanah, Kost2an + Tempat Usaha 3 Lantai Di Karbela, Setiabudi, Sudirman, Kuningan

Lokasi sangat strategis, akses mudah, diapit oleh 2 jalan utama jl.sudirman dan jl.Rasuna said,
- Cocok untuk usaha, saat ini di sewa oleh salah satu bank BUMN, 
- Posisi lokasi HUK (Utara-Timur), jalan 2 mobil lebih.
- Luas tanah           : 250 m2
- Luas bangunan    : 600 m2
- Sertifikat Hak Milik (SHM)
- Total kamar tidur 25 bh
- Jual cepat, harga nego

Harga penawaran  : Rp. 10,5 Milyard

Rumah siap huni, Lt. 709, Lb. 500, harga 17 M nego sampe deal @Cipete dekat Jl. Antasari - area kemang.

Selamat pagi Indonesia,..

Rumah siap huni, strategis dekat pusat bisnis

Deskripsi :

Rumah siap huni, lokasi startegis diapit oleh jl. Pangeran Antasari dan area Kemang 

- Lokasi wilayah elit cipete selatan

- dekat jl.antasari - kemang

- Luas tanah        :  709 m2

- Luas bangunan :  500 m2

- bentuk tanah ngantong :

         lebar depan 17.4 m2

         lebar belakang 23.15 m2

         panjang sisi utara 36.4 m2

         panjang sisi selatan 38.4 m2

- Kamar tidur    : 6.

- Kamar mandi : 4.

- taman belakang / bisa bangun s.pool
- Garasi : 2 mobil, parkir : 6 mobil

- jual cepat..

- harga nego

Harga penawaran : Rp. 17 Milyar, masih nego, sampai deal !!!