LEMBAR 4 = Harga NJOP, harga pasaran dan harga Transaksi

Assalamualaikum Wr.Wb
Lembar 4, 10 Ramadhan 1439 H.

Harga NJOP, harga pasaran dan  harga transaksi

Menurut Wikipedia, arti dari NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) :
Nilai Jual Objek Pajak adalah harga rata-rata jual beli yang diperoleh dari harga objek lain yang sejenis, Nilai Jual Objek Pajak Pengganti atau nilai baru.
Besarnya Nilai Jual Kena Pajak sebagai dasar penghitungan pajak yang terutang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (3) Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994, adalah sebagai berikut :

a. Sebesar 40% (empat puluh persen)

Objek pajak perumahan, yang wajib pajaknya perseorangan dengan Nilai Jual Objek Pajak atas bumi dan bangunan sama atau lebih besar dari Rp. 1.000.000.000,00 (Satu miliar rupiah);

Objek pajak perkebunan, yang luas lahannya sama atau lebih besar dari 25 Ha (dua puluh lima hektare) yang dimiliki, dikuasai atau dikelola oleh Badan Usaha Milik Negara, badan usaha swasta, maupun berdasarkan kerjasama operasional antara pemerintah dan swasta;

Objek pajak kehutanan, tetapi tidak termasuk areal blok tebangan dalam rangka penyelenggaraan kegiatan Pemegang Hak Pengusahaan Hutan, Pemegang Hak Pemungutan Hasil Hutan dan Pemegang Izin

Pemanfaatan Kayu yang pengenaan Pajak Bumi dan Bangunannya dilakukan sekaligus dengan pemungutan Iuran Hasil Hutan;

b. Sebesar 20% (dua puluh persen) untuk objek pajak lainnya.

Kita coba diskusi yang ga perlu jelimet-jelimet untuk mengartikan NJOP, yang akan dibahas sekarang adalah yang berkaitan Nilai NJOP tersebut dengan harga pasaran sebuah rumah/property, berikut harga Dealnya sebuah transaksi.

Sering sekali para penjual dan pembeli rumah mengaitkan harga penawarannya dengan harga NJOP yang tertera pada blangko PBB tahun berjalan.

Dalam beberapa hal dan kasus pengaitan tersebut bisa jadi acuan yang sesuai, sebagai contoh :

GAMBAR. A

Lihat lembar PBB thn 2018 (pajak bumi dan bangunan) pada gambar A, disana tertulis nilai NJOP total (lingkar warna biru 2) sebesar  Rp.924.600.000.

Dan penjual (pemilik rumah) buka penawaran harga sebesar  Rp. 900.000.000. jadi buka harga sesuai NJOP tidak menggunakan harga pasaran yang berlaku disana.  

Kenapa bisa terjadi dan boleh dikatakan “murah” ?, ini ada kemungkinan-kemungkinan alasan tertentu : 

- Ada kebutuhan mendesak dari penjual agar cepat terjual.

- Sudah lama dipasarkan belum laku-laku juga, ahirnya memutuskan untuk jual harga NJOP.

Dengan buka harga sesuai NJOP dapat diharapkan rumah tersebut cepat terjual. 

GAMBAR. B

Dalam kasus kedua, coba lihat lembar PBB tahun 2018, gambar B, disana tertulis : 

- Nilai NJOP total (lingkar warna biru 2) sebesar Rp. 2.648.868.000. dan.

- NJOP harga tanah/m2 sesuai lingkar warna biru no.1 sebesar Rp. 7.623.000.

Rumah ini sudah transaksi di harga tanah Rp. 13,7 juta/m2, dihargain nilai tanah saja karena kondisi rumah yang sudah lama/tua.

Harga tanah yang 13,7juta/m2 itu sebenernya dibawah harga pasaran disana di Cilandak barat, jak-sel, yaitu sudah diatas 15 juta/m2.

Dan deal harga sebesar Rp.13,7 juta/m2,

sementara harga tanah/m2 sesuai NJOP Rp. 7,623 juta/m2.

Jadi artinya deal harga tersebut kurang lebih 1,8 kali harga NJOP. Hampir 2 kali lipatnya.

GAMBAR C.

Untuk hal  kasus ke ketiga, coba lihat lembar fotocopy PBB tahun 2017, gambar C, disana tertulis :

- Nilai NJOP total (lingkar warna biru 2) sebesar Rp. 4.162.355.000, dan

- NJOP harga tanah/m2 sesuai lingkar warna biru no. 1 sebesar Rp. 5.095.000.

- Lingkar warna biru 3, yaitu nilai pajak PBB rumah tsb yang harus dibayar pada tahun 2017 dan bukan pengertian nilai NJOP.

Harga pasaran tanah di sekitar rumah tersebut yaitu di Cipete selatan, cilandak, jak-sel  sudah diatas Rp.15 juta/m2, taruhlah kita ambil rata-rata harga Rp. 15juta/m2.

Sementara harga tanah/m2 menurut NJOP sebesar Rp. 5,095juta/m2, berarti perbandingan harga pasaran dengan harga NJOP bisa 3 kali lipatnya.

Kesimpulannya, :

- Harga tanah/m2 menurut NJOP tidak bisa sebagai patokan untuk menentukan harga pasaran tanah disekitar lokasi tersebut, hanya bisa sebagai data pembanding saja. Karena harga pasaran bisa 3 kalinya harga NJOP bahkan 5 kalinya harga NJOP.

- Harga total NJOP di beberapa kasus transaksi jual beli, bisa sebagai acuan perhitungan biaya “surat-surat” dan pajak penjual (Pph) dan pajak pembeli (BPHTB).

Demikian sedikit ulasan mengenai NJOP (Nilai jual objek pajak) di kaitkan dengan beberapa hal dalam jual beli sebuah rumah / property. 

Semoga bermanfaat.

Wassalamualaikum Wr.Wb.